Modernisierung und Sanierung finanzieren
Dein Haus braucht ein Update. Deine Finanzierung muss dazu passen.
Ob Du gerade ein älteres Haus kaufst oder Dein Zuhause modernisieren möchtest: Wir prüfen, wie Du die Maßnahmen finanzieren kannst, mit einer Rate, die zu Deinem Alltag passt. Die teuerste Fehlplanung, die mir begegnet: Die Sanierung wird verschoben und steht ein halbes Jahr später trotzdem an, nur zu Konditionen, die mit einer Baufinanzierung nichts mehr zu tun haben.
Kostenloses Erstgespräch. Unverbindlich. Verständlich erklärt.
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Aus 8.231 notariell beurkundeten Kaufverträgen der Jahre 2016–2025
Was der Zustand im Preis ausmacht
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Viersen hat ausgewertet, wie stark der Modernisierungsgrad auf den Kaufpreis durchschlägt. Nicht Angebotspreise aus dem Internet, sondern das, was beim Notar unterschrieben wurde. Das sagt noch nichts darüber, ob sich eine einzelne Maßnahme rechnet. Aber es zeigt, dass der Zustand im Preis steckt.
1,43
Umfassend modernisiert
Dach, Fenster, Heizung, Leitungen, Bäder: alles auf aktuellem Stand. Der Faktor auf den Vergleichswert.
1,00
Kleine Modernisierungen
Amtlich: kleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung. Das ist der Bezugspunkt, auf den sich die anderen Faktoren beziehen.
0,96
Nicht modernisiert
Original von damals. Der Abschlag ist überraschend klein, der Markt zahlt für den schlechten Zustand kaum weniger.
Zwischen 0,96 und 1,43 liegen rechnerisch rund 49 Prozent. Das ist ein Vergleich von Modellfaktoren, kein versprochener Verkaufspreis. Der Zustand beeinflusst den Immobilienwert also deutlich. Wie viel Deine konkrete Sanierung bringt, hängt vom Haus, der Lage und den Maßnahmen ab.
Was daraus nicht folgt: dass jede Sanierung sich rechnet. Es folgt nur, dass der Zustand im Preis steckt und dass man ihn deshalb schon beim Kauf mitfinanzieren sollte, statt später zum Ratenkredit zu greifen.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Viersen, Grundstücksmarktbericht 2026. Daten unter Datenlizenz Deutschland Zero 2.0. Die Faktoren gelten für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser im Kreisgebiet.
Welche Finanzierung passt zu Deinem Vorhaben?
Sie unterscheiden sich im Zins um ein Vielfaches. Welcher geht, hängt davon ab, ob Deine Immobilie schon belastet ist, wie hoch die Summe ist und wie schnell es gehen muss.
Häufig die günstigste Variante
Gleich beim Kauf mitfinanzieren
Du kaufst ein Haus von 1968 und weißt, dass Heizung und Fenster fällig sind. Dann gehört der Betrag in dieselbe Finanzierung, grundbuchlich besichert, zum Baufinanzierungszins, über dieselbe Laufzeit.
Das ist der Punkt, an dem die meisten Geld verschenken: Der Kaufpreis wird finanziert, die Sanierung wird verdrängt. Ein halbes Jahr später kommt der Anruf, dass die Heizung raus muss.
Wenn die Immobilie schon läuft
Die bestehende Finanzierung aufstocken
Wenn Du schon getilgt hast, ist im Grundbuch Platz entstanden. Den kannst Du wieder nutzen, entweder bei Deiner Bank oder, wenn ohnehin die Zinsbindung ausläuft, gleich zusammen mit der Anschlussfinanzierung.
Beides in einem Aufwasch zu machen, spart einen Vorgang und häufig auch Zinsen. Mehr zur Anschlussfinanzierung
Für kleinere Summen
Modernisierungsdarlehen ohne Grundbuch
Bis zu einer gewissen Höhe geben Banken Modernisierungsdarlehen ohne Eintragung ins Grundbuch. Das geht schnell und kostet keine Notargebühr.
Der Zins liegt in der Regel über dem einer Baufinanzierung und unter dem eines gewöhnlichen Ratenkredits. Für ein Bad oder eine Heizung oft der pragmatischste Weg. Wo die Grenze liegt, rechnen wir aus.
Kommt obendrauf, nicht stattdessen
Förderung
Für energetische Maßnahmen gibt es zinsvergünstigte Kredite und Zuschüsse von der KfW und von der NRW.BANK. Mehr zu den Förderkrediten. Die lassen sich mit einer Bankfinanzierung kombinieren, sie ersetzen sie nicht.
Die eine Regel, an der es am häufigsten scheitert: Wann Antrag und Vertrag kommen müssen, ist je Programm verschieden. Das klären wir, bevor Du Dich festlegst. Wer erst baut und dann fragt, bekommt nichts.
Welche Programme gerade laufen und zu welchen Bedingungen, prüfen wir zum Zeitpunkt Deiner Planung. Die Konditionen ändern sich mehrmals im Jahr, deshalb stehen hier bewusst keine Prozentsätze.
Die Reihenfolge entscheidet
Nicht welche Maßnahme, sondern in welcher Reihenfolge: Daran hängt, ob die Förderung greift und ob die Bank mitspielt.
- 1
Erst wissen, was es kostet
Zwei Angebote von Handwerkern, keine Schätzung aus dem Bauch. Die Bank finanziert keine Hausnummern, und für die Förderung brauchst Du ohnehin belastbare Zahlen. Wen wir dafür empfehlen, steht auf der Partnerseite.
- 2
Dann die Förderung prüfen
Je nach Maßnahme und Programm brauchst Du eine Expertin oder einen Experten für Energieeffizienz. Bei der Heizungsförderung kann auch das Fachunternehmen die nötige Bestätigung erstellen. Dieser Schritt darf nicht nach hinten rutschen, sonst ist der Zuschuss weg.
- 3
Erst danach finanzieren
Jetzt steht fest, welcher Teil gefördert wird und welcher über die Bank läuft. Wir legen beides übereinander und vergleichen Monatsrate, Laufzeit und Gesamtkosten, damit die Finanzierung zu Deinem Budget passt, nicht nur der Zins auf einem einzelnen Vertrag.
- 4
Verträge und Umsetzung richtig abstimmen
Wann Du den Antrag stellen und einen Vertrag unterschreiben darfst, hängt vom Förderprogramm ab. Bei der Heizungsförderung muss sogar vor dem Antrag ein Vertrag mit aufschiebender oder auflösender Bedingung vorliegen, bei anderen Programmen ist es umgekehrt. Wir klären die Reihenfolge, bevor Du Dich verbindlich festlegst. Ein Fehler an dieser Stelle kostet in vielen Programmen den kompletten Zuschuss, unabhängig davon, ob schon gearbeitet wurde.
Häufige Fragen zur Modernisierung
Wenn Deine Frage fehlt: anrufen. Kostet nichts.
- Rechnet sich eine Sanierung denn überhaupt?
Manchmal ja, manchmal nicht, und das hängt weniger an der Maßnahme als am Ausgangszustand. Die amtlichen Daten zeigen, dass der Modernisierungszustand den Immobilienwert beeinflusst. Ob sich Deine konkrete Sanierung finanziell lohnt, hängt von den Kosten, dem Ausgangszustand und den Maßnahmen ab. Was sie nicht zeigen: ob Deine konkrete Sanierung diesen Abstand tatsächlich schließt. Dafür braucht es die Angebote.
- Kann ich die Modernisierung in die Baufinanzierung packen?
Häufig ja, und oft ist es die günstigste Variante. Vorausgesetzt, Du planst es beim Kauf mit ein. Die Bank finanziert dann Kaufpreis plus Sanierung gegen eine Grundschuld, zum Baufinanzierungszins. Nachträglich wird es aufwendiger und teurer.
- Was ist, wenn ich noch keine festen Angebote habe?
Dann reden wir trotzdem. Für eine erste Einschätzung reicht eine grobe Größenordnung; wir sehen dann schon, ob es überhaupt in Deine Rate passt. Die belastbaren Zahlen brauchen wir erst, wenn es an die Bank geht.
- Muss ich einen Energieberater einschalten?
Das hängt von Maßnahme und Programm ab. Oft braucht es eine Expertin oder einen Experten für Energieeffizienz; bei der Heizungsförderung kann auch das Fachunternehmen die Bestätigung zum Antrag erstellen. Ohne Förderung braucht es beides nicht. Ob es sich in Deinem Fall lohnt, rechnen wir vorher durch. Die Kosten für den Berater sind teilweise selbst förderfähig.
- Ich will nur ein neues Bad. Ist das eine Modernisierung?
Für die Bank ja, für die energetische Förderung nein. Bei solchen Summen ist meistens ein Modernisierungsdarlehen ohne Grundbucheintrag der einfachste Weg: schnell, ohne Notar und ohne Grundbuchkosten. Ab einer gewissen Summe lohnt sich dann doch der Weg über die Grundschuld. Wo die Grenze liegt, rechnen wir gemeinsam aus.
- Was, wenn während der Sanierung mehr kommt als geplant?
Das ist der Normalfall, nicht die Ausnahme. Deshalb rechnen wir einen Puffer ein und stimmen die Auszahlung so ab, dass Du nicht mitten im Projekt ohne Geld dastehst. Nachfinanzieren ist möglich, aber teurer und aufwendiger als ein Puffer, der von Anfang an eingeplant ist.
Wo Dein Haus steht, spielt eine Rolle
Die Faktoren oben stammen vom Gutachterausschuss für den Kreis Viersen. Andere Kreise rechnen anders, und nicht überall gibt es überhaupt Zahlen zum Modernisierungsgrad. Zu fünfzehn Orten (darunter Viersen, Mönchengladbach und Moers) gibt es eine eigene Seite mit den Zahlen der jeweils zuständigen Stelle.
Lass uns reden.
Erzähl mir, was am Haus ansteht. Wir rechnen gemeinsam durch, welcher der vier Wege der günstigste ist und was Du vor dem ersten Handwerkerauftrag klären solltest. Ich begleite Dich persönlich in Schwalmtal und am Niederrhein oder digital, wenn Dir das lieber ist.