Baufinanzierung für besondere Fälle
Nicht jeder Lebenslauf passt in ein Standardformular.
Selbstständig, befristet angestellt, wenig Eigenkapital, ein Haus mit Sanierungsstau oder ein Kauf in der Familie: Das sind keine Ausnahmen, das ist der Alltag. Jedes Haus prüft nach eigenen Regeln, und dieselbe Unterlage wird unterschiedlich bewertet. Ich schaue mit Dir auf die Möglichkeiten und auf die Grenzen, offen und mit einem klaren Plan.
Kostenloses Erstgespräch. Unverbindlich. Verständlich erklärt.
5,0 aus 158 Google-Bewertungen · Torsten Kotzan · Erlaubnis nach § 34i GewO
Was macht Deine Finanzierung besonders?
Nicht weil sie unfinanzierbar wären, sondern weil sie nicht in das Raster eines einzelnen Hauses passen. Andere Banken bewerten dieselbe Sache anders, und darauf kommt es an.
Fall 01 · Selbstständig oder freiberuflich
Dein Einkommen passt in kein Formular
Woran es hängt
Viele Banken wollen zwei oder drei abgeschlossene Jahresabschlüsse und rechnen dann mit dem schlechtesten Jahr. Wer investiert hat oder abschreibt, sieht auf dem Papier ärmer aus, als er ist.
Wie wir rangehen
Wir suchen die Häuser, die Selbstständige differenziert prüfen, und bereiten die Zahlen so auf, dass sichtbar wird, was tatsächlich übrig bleibt. Abschreibungen und Einmaleffekte gehören erklärt, nicht versteckt.
Fall 02 · Probezeit oder Befristung
Der Vertrag läuft noch nicht unbefristet
Woran es hängt
Standardantwort: Wiederkommen, wenn die Probezeit vorbei ist. Nur ist das Haus dann meistens weg, und bei befristeten Verträgen im öffentlichen Dienst oder in der Forschung wird diese Antwort zur Dauerschleife.
Wie wir rangehen
Es kommt darauf an, wie das Gesamtbild aussieht: Berufsgruppe, bisheriger Verlauf, zweites Einkommen, Eigenkapital. Manche Banken schauen genau darauf, andere nur auf das Wort „befristet“. Wir sprechen die richtigen an.
Fall 03 · Wenig oder kein Eigenkapital
Das Geld steckt noch nicht auf dem Konto
Woran es hängt
Die Kaufnebenkosten (in NRW gut zehn Prozent) verlangen die meisten Häuser aus eigenen Mitteln. Wer sie nicht hat, hört oft schon am Telefon ein Nein, auch wenn das Einkommen die Rate locker tragen würde.
Wie wir rangehen
Wir prüfen zuerst, welches Guthaben tatsächlich verfügbar ist, etwa aus Bausparverträgen oder Lebensversicherungen. Davon zu trennen sind zusätzliche Sicherheiten wie ein Grundstück in der Familie: Sie ersetzen kein Eigenkapital, können aber helfen. Eine Mithaftung der Eltern bedeutet eine eigene finanzielle Verpflichtung und wird gesondert geprüft. Und wir rechnen ehrlich durch, ob die Rate ohne Eigenkapital wirklich tragbar bleibt. Oft ist sie es nicht.
Fall 04 · Bestandsimmobilie mit Sanierungsstau
Der Sanierungsstau drückt den Beleihungswert
Woran es hängt
Bei unsanierten Häusern setzen manche Banken den Beleihungswert so niedrig an, dass die Finanzierung rechnerisch nicht mehr aufgeht, obwohl der Kaufpreis marktgerecht ist.
Wie wir rangehen
Hier hilft es, den Zustand zu belegen statt ihn zu beschreiben: Handwerkerangebote, Fotos, gegebenenfalls eine Bewertung. Und die Sanierung gehört in dieselbe Finanzierung, zum Baufinanzierungszins statt später zum Ratenkredit. Mehr dazu
Fall 05 · Kauf in der Familie
Geschwister, Eltern, Erbengemeinschaft
Woran es hängt
Wenn ein Haus unter Verwandten den Eigentümer wechselt oder eine Erbengemeinschaft auseinandergesetzt wird, gelten andere Regeln, und ein Kaufpreis unter Marktwert kann die Finanzierung erleichtern. Entscheidend sind die Bewertung der Immobilie, die Vertragsgestaltung und mögliche steuerliche Folgen.
Wie wir rangehen
Solche Fälle sind lösbar, brauchen aber saubere Unterlagen und den richtigen Ansprechpartner bei der Bank. Wichtig ist, früh mit uns zu sprechen, bevor beim Notar Tatsachen geschaffen werden, die sich nicht mehr korrigieren lassen.
Fall 06 · Laufende Kredite oder SCHUFA-Eintrag
Die Vergangenheit steht noch im Weg
Woran es hängt
Ein alter Ratenkredit, ein Leasingvertrag, ein längst erledigter Eintrag: Vieles davon wirkt stärker nach, als es sollte. Und manches steht schlicht falsch drin.
Wie wir rangehen
Erster Schritt ist immer die eigene Selbstauskunft, kostenlos und ohne Einfluss auf Deinen Score. Dann sehen wir, was tatsächlich hinterlegt ist. Falsche Einträge lassen sich korrigieren. Alles andere läuft über feste Fristen: Ein ordnungsgemäß zurückgezahlter Kredit bleibt in der Regel drei Jahre nach der letzten Rate gespeichert; für erledigte Zahlungsstörungen können unter bestimmten Voraussetzungen kürzere Fristen gelten. Laufendes lässt sich manchmal sinnvoll zusammenfassen, bevor wir die erste Bank ansprechen.
Damit kein falscher Eindruck entsteht
Manchmal ist nein die richtige Antwort.
Es gibt Fälle, in denen keine der 300 Banken finanziert, und Fälle, in denen eine finanzieren würde, es aber trotzdem eine schlechte Idee wäre. Beides sage ich Dir.
Ein Ja, das Dich in zwei Jahren in die Zwangsversteigerung bringt, ist kein Erfolg. Wenn die Rate nicht trägt, sage ich das, auch wenn es mich den Abschluss kostet. Häufig ist die ehrliche Antwort ohnehin nicht nein, sondern noch nicht: Dann besprechen wir, was sich in zwölf Monaten ändern muss, damit es klappt.
Woran es meistens wirklich liegt
Eine Absage kann unterschiedliche Gründe haben: Einkommen und Ausgaben, bestehende Verpflichtungen, die Immobilie oder die Anforderungen der jeweiligen Bank. Häufig liegt es auch an unvollständigen Unterlagen oder einer Zahl, die ungeklärt im Raum steht. Wir prüfen zuerst, woran es liegt und ob sich daran etwas ändern lässt.
Was viele nicht wissen: Jede Anfrage, die als Kreditanfrage gestellt wird, hinterlässt Spuren. Vier Absagen hintereinander machen die fünfte Bank nicht zuversichtlicher.
Deshalb prüfen wir vorher, welches Haus zu Deinem Fall passt, statt reihum zu fragen.
Häufige Fragen zu besonderen Fällen
Wenn Deine Frage fehlt: anrufen. Kostet nichts.
- Meine Bank hat schon abgelehnt. Hat es überhaupt noch Sinn?
Oft ja. Sicher sagen lässt sich das erst, wenn klar ist, woran es lag. Eine Absage ist die Entscheidung einer Bank nach deren Regeln, kein Urteil über Dich. Wichtig ist zu verstehen, woran es lag, und das steht im Absageschreiben selten drin. Sag mir, was man Dir gesagt hat, dann ordne ich es ein.
- Schadet es meinem Score, wenn viele Banken anfragen?
Solange wir nur rechnen und vergleichen, wird bei der SCHUFA nichts abgefragt. Erst wenn Du Dich für ein Angebot entschieden hast und ich den Antrag an die Bank schicke, fragt die Bank dort an. Bis dahin passiert nichts, was in Deiner Auskunft auftaucht.
- Ich bin selbstständig. Wie viele Jahre muss ich vorweisen?
Das ist von Bank zu Bank verschieden und genau deshalb lohnt der Vergleich. Manche wollen drei abgeschlossene Jahre, andere kommen mit zweien aus, einzelne schauen auf die Branche und den Verlauf statt auf die reine Jahreszahl. Pauschal lässt sich das nicht beantworten, mit Deinen Zahlen schon.
- Wir sind zu zweit, aber nur einer hat einen festen Vertrag.
Das ist ein Standardfall, kein Sonderfall. Entscheidend ist, wie die Rate zum gemeinsamen Einkommen steht und ob sie auch dann noch tragbar bliebe, wenn ein Einkommen zeitweise wegfällt. Genau das rechnen wir durch, bevor wir zur Bank gehen.
- Kann ich ein Haus finanzieren, das ich von meinen Eltern kaufe?
Ja, das ist üblich. Zu beachten ist, dass ein Kaufpreis deutlich unter Marktwert steuerlich als teilweise Schenkung gewertet werden kann. Dazu gehört ein Steuerberater an den Tisch, nicht ich. Für die Finanzierung selbst kann ein Kaufpreis unter Marktwert helfen. Entscheidend sind die Bewertung der Immobilie, die Vertragsgestaltung und mögliche steuerliche Folgen.
- Was kostet mich das Gespräch, wenn am Ende nichts zustande kommt?
Nichts. Ich begleite Dich persönlich in Schwalmtal und am Niederrhein oder digital. Die Beratung ist für Dich kostenlos, vergütet werden wir von der Bank, die am Ende finanziert. Kommt keine Finanzierung zustande, bekommst Du auch keine Rechnung. Das ist der ganze Punkt.
Wo Dein Haus steht, spielt mit hinein
Gerade wenn es knapp wird, schaut die Bank genau auf die Immobilie: Lage, Zustand und die Frage, was sie im Zweifel wert ist. In Viersen, Mönchengladbach oder Duisburg fällt diese Einschätzung unterschiedlich aus. Zu fünfzehn Orten gibt es eine eigene Seite mit den amtlichen Zahlen des jeweiligen Gutachterausschusses.
Erzähl mir Deinen Fall.
Auch und gerade den, von dem Du denkst, dass er chancenlos ist. Ich sage Dir ehrlich, ob ich einen Weg sehe, und wenn nicht, was sich ändern müsste, damit einer entsteht. Ich begleite Dich persönlich in Schwalmtal und am Niederrhein oder digital, wenn Dir das lieber ist.