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Umschuldung 2026

Wie du mit der richtigen Strategie bis zu 120.000 Euro sparst

Deine Zinsbindung läuft 2026 aus? Dann stehst du an einem Punkt, der wichtig für deine finanzielle Zukunft ist. Hausbesitzer hier in der Region unterschätzen diese Phase häufig, da sie den Fokus oft nur auf den Zinssatz legen. Doch in der aktuellen Marktphase geht es nicht nur darum, 0,1 Prozent Zins zu sparen. Es geht um die Entscheidung, ob du deine Finanzierung aus Gewohnheit verlängerst – oder ob du die veränderten Rahmenbedingungen nutzt, um Jahre an Laufzeit und Summen an Zinskosten einzusparen.

Die Unterschrift beim ersten Angebot der Hausbank ist selten die wirtschaftlichste Entscheidung. Banken kalkulieren damit, dass Kunden den Aufwand eines Wechsels scheuen. Damit du das Beste für dich herausholst und nicht unnötig Geld verschenkst, solltest du die folgenden drei Fehler bei deiner Anschlussfinanzierung vermeiden.

Der erste Fehler ist der fehlende Marktvergleich

Es ist ein weit verbreiteter Irrtum, dass du für die Anschlussfinanzierung an deine bisherige Bank gebunden bist oder ein Wechsel mit hohen Kosten verbunden ist. Das ist falsch. Der Markt für Baufinanzierungen ist umkämpft, und Neukunden werden oft besser gestellt als Bestandskunden.
 
Bei einer einfachen Verlängerung, der sogenannten Prolongation, wird der bestehende Vertrag meist automatisiert zu aktuellen Listenkonditionen der Bank fortgeführt. Eine neue Einwertung deiner Immobilie findet dabei in der Regel nicht statt, da der Bank die alten Daten vorliegen. Hast du in den letzten zehn Jahren modernisiert? Ein neues Bad, neue Fenster oder eine Solaranlage installiert? Das alles hat den Wert deiner Immobilie gesteigert. In einem standardisierten Verlängerungsangebot wird dieser Wertzuwachs jedoch oft nicht berücksichtigt, was zu deinem Nachteil ist.
Baufinanzierung

Der Vorteil einer Neubewertung durch Umschuldung

Wenn wir den Markt prüfen und eine neue Bank anfragen, wird deine Immobilie aktuell bewertet. Dies hat einen direkten Einfluss auf deine Konditionen:
 
  • Realer Wertzuwachs: Der Wert deiner Immobilie ist in vielen Lagen oft höher als beim Kauf vor zehn Jahren, selbst unter Berücksichtigung aktueller Marktschwankungen.
  • Besserer Beleihungsauslauf: Da du bereits zehn Jahre getilgt hast und der Immobilienwert gestiegen ist, sinkt das Verhältnis von Restschuld zum Immobilienwert (der sogenannte Beleihungsauslauf) deutlich. Für die neue Bank stellst du ein geringeres Risiko dar als damals für die erste Bank.
  • Zinsvorteil: Das Ergebnis ist eine Zinsspanne von bis zu 0,5 Prozent im Vergleich zum ersten Angebot der Hausbank. Banken belohnen niedrige Beleihungsausläufe mit Konditionen, die dir deine Hausbank im Standardprozess oft vorenthält.
 
Das klingt nach wenig? Bei einer typischen Restschuld von 200.000 Euro sind das 1.000 Euro pro Jahr an reiner Zinsersparnis. Auf eine zehnjährige Zinsbindung hochgerechnet, sprechen wir hier über 10.000 Euro, die du nur durch den Vergleich und eine aktuelle Bewertung sparst.

Der zweite Fehler ist der unterschätzte Zeitaufwand

Ein Satz, den ich oft höre: „Ach Torsten, das hat doch noch Zeit, der Zins läuft erst in sechs Monaten aus.“ Das ist ein Risiko, das dich in Bedrängnis bringen kann. Du brauchst heute mindestens zwölf Monate Vorlauf, um dich entspannt um eine Umschuldung zu kümmern. Wer zu spät agiert, verliert seine Verhandlungsposition und muss am Ende das Angebot der Hausbank annehmen, weil die Zeit für Alternativen fehlt.

Die Anforderungen haben sich geändert

Als du damals finanziert hast, waren die Rahmenbedingungen anders. Die Gesetzgebung (Wohnimmobilienkreditrichtlinie) und die interne Bankenregulatorik haben sich geändert. Für eine Umschuldung prüfen neue Banken deine Bonität und das Objekt so gründlich wie bei einem Neukauf. Wir benötigen heute Unterlagen, die du vielleicht gar nicht griffbereit hast:
 
Aktueller Energieausweis (Pflicht!): Ohne gültigen Energieausweis ist eine Finanzierung heute kaum noch möglich, da Banken ESG-Kriterien erfüllen müssen. 
 
  • Beschriftete und bemaßte Grundrisse: Alte Skizzen reichen oft nicht mehr aus; Banken verlangen prüfbare Dokumente.
  • Eine korrekte Wohnflächenberechnung nach aktueller Norm: Oft weichen alte Berechnungen von der Realität ab.
  • Nachweise für durchgeführte Modernisierungen: Rechnungen und Fotos, die den Werterhalt belegen.
 
Sich diese Unterlagen bei Bauämtern, Architekten oder Energieberatern zu besorgen, kostet Zeit. Ämter arbeiten oft langsam, und Termine bei Energieberatern sind rar. Ein schnelles Verlängerungsangebot ist hier natürlich der einfachere Weg, da diese Prüfung oft entfällt. Wer aber den finanziellen Vorteil einer Umschuldung nutzen möchte, muss diese Zeit realistisch einplanen. Der Aufwand ist da, aber er lohnt sich finanziell für dich.

Der dritte Fehler ist die unveränderte Rate

Die Annahme, die alte Rate müsse auch die neue Rate sein, kostet dich bares Geld. Oft wird gedacht, dass bei einer bisherigen Rate von 870 Euro auch weiterhin 870 Euro gezahlt werden müssen. Das ist ein Trugschluss, der dazu führt, dass sich deine Entschuldung unnötig in die Länge zieht.
 
Ist deine Lebenssituation noch die gleiche wie vor zehn Jahren? Dein Einkommen ist wahrscheinlich durch Tarifanpassungen oder Karriereschritte gestiegen. Gleichzeitig hat die Inflation den realen Wert von 870 Euro über ein Jahrzehnt gemindert. Wer die Rate nicht anpasst, verschenkt das Potenzial, Zinskosten deutlich zu senken.
 
Schauen wir uns ein konkretes Beispiel eines Kundenpaares an, um diesen Effekt zu verdeutlichen: Die alte Rate betrug 870 Euro. Die neue finanzielle Möglichkeit lag nach Prüfung der Einnahmen bei 1.300 Euro.
 
Wir haben die Rate in der Anschlussfinanzierung auf 1.300 Euro angepasst. Das Ergebnis überzeugt, denn sie sind fast zehn Jahre früher schuldenfrei. Rechnet man die gesparten Zinsen über die gesamte Laufzeit zusammen, haben diese Kunden rund 120.000 Euro gespart. Einfach nur, weil sie die Rate an ihr heutiges Leben angepasst haben und den Zinseszinseffekt zu ihren Gunsten nutzen, statt ihn der Bank zu überlassen.

Video mit Details zu den 3 Fehlern

In diesem Video erkläre ich dir diese Punkte noch einmal im Detail – schau dir besonders das Rechenbeispiel ab Minute 3:00 an.

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Experten-Wissen: Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung

Hier fasse ich dir die wichtigsten Punkte kurz zusammen, damit du für dein Gespräch mit der Bank gewappnet bist.
 
Wann ist der beste Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung?
 
Der ideale Zeitpunkt, um sich um die Anschlussfinanzierung zu kümmern, liegt zwölf bis 36 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Mit einem sogenannten Forward-Darlehen kannst du dir die aktuellen Zinsen bis zu drei Jahre im Voraus sichern (oft gegen einen geringen Zinsaufschlag). Wer erst wenige Monate vor Ablauf reagiert, setzt sich dem Risiko steigender Bauzinsen aus, muss nehmen, was der Markt gerade hergibt, und verliert jeglichen Verhandlungsspielraum.
 
Welche Kosten entstehen bei einer Umschuldung wirklich?
 
Viele scheuen den Wechsel wegen vermeintlich hoher Kosten. Das ist unbegründet. Die Kosten einer Umschuldung beschränken sich meist auf die Gebühr für die Abtretung der Grundschuld, was etwa 0,2 Prozent der Restschuld entspricht (bei 200.000 Euro also rund 400 Euro). Teure Neueintragungen im Grundbuch oder Notartermine sind in der Regel nicht notwendig, da die Grundschuld einfach an die neue Bank „weitergereicht“ wird. Diese geringen Kosten amortisieren sich oft schon nach wenigen Monaten durch die Zinsersparnis.
 
Lohnt sich eine Umschuldung auch bei kleinen Zinsunterschieden?
 
Eine Umschuldung lohnt sich fast immer, sobald der neue Zinssatz mindestens 0,1 bis 0,2 Prozentpunkte günstiger ist als das Angebot der Hausbank. Da die Wechselkosten für die Abtretung der Grundschuld sehr gering sind, hast du diese Ausgabe durch die monatliche Zinsersparnis oft schon innerhalb des ersten Jahres wieder reingeholt. Über die gesamte Laufzeit summiert sich auch ein kleiner Zinsvorteil zu einer beachtlichen Summe, die besser auf deinem Konto liegt als bei der Bank.
 
Deine Strategie für 2026
 
Eine Umschuldung ist kein bloßer Bankwechsel. Es ist der Moment, deine Strategie neu auszurichten und Fehler der Vergangenheit zu korrigieren.
 
Unterlagen checken
Hast du einen aktuellen Energieausweis? Wenn nein, kümmern wir uns jetzt darum. Prüfe deine Bauakte auf Vollständigkeit.
 
Budget prüfen
Was kannst du dir heute leisten? Nutze meinen Budgetrechner, um zu sehen, ob eine höhere Tilgung für dich drin ist und wie viel Zinsen du dadurch sparst.
 
Vergleichen
Wir holen Angebote ein und prüfen, ob das Angebot deiner Bank marktgerecht ist oder ob wir den Zinsvorteil am Markt mitnehmen. 

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Wir vergleichen transparent und unabhängig. Warte nicht, bis der Brief der Bank kommt. Wer frühzeitig agiert, gewinnt Sicherheit und spart Geld. Jetzt persönliches Beratungsgespräch vereinbaren

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Datenschutzhinweise und Einwilligungserklärung gemäß Art. 13 der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO)

 

Mit den nachfolgenden Datenschutzhinweisen möchten wir Ihnen einen Überblick über die Erhebung und Verarbeitung Ihrer Daten bei uns im Unternehmen geben. Ferner möchten wir Ihnen darlegen, warum wir welche Daten erheben und welche Rechte Ihnen in diesem Zusammenhang zustehen.

 

1.  Wer ist verantwortlich für die Datenverarbeitung und wer ist mein Ansprechpartner bei datenschutzrechtlichen Anliegen?

 TK Finanzierungen
Torsten Kotzan
Ungerather Straße 51
41366 Schwalmtal
0176/64230669
info@tk-finanzierungen.de

  1. Welche Daten erheben und verarbeiten wir und aus welchen Quellen erhalten wir diese?

Wir erheben und verarbeiten ausschließlich folgende, für unsere Dienstleistung relevante personenbezogene Daten, wie z.B.:

  • Personalien (Name, Adresse, Geburtstag und -ort, Familienstand, Beruf, Staats- angehörigkeit)
  • weitere Kontaktdaten wie Telefon, Fax und E-Mail oder vergleichbare Daten
  • Daten zur Legitimation Ihrer Person (z.B. Ausweis- oder Reisepassdaten)
  • Daten, die darüber hinaus zur Sicherstellung einer qualifizierten Beratung dienen (Informationen über Kinder, berufliche Situation, Einkommen, Geldanlagen, Finanz- und Vermögenssituation, Wohn- und Immobilienstatus, Kredite, Bankverbindung und vergleichbare Daten)
  • Daten, die aufgrund gesetzlicher Vorgaben durch uns (z.B. GwG) erhoben werden müssen.

Diese Daten erhalten wir im Rahmen unserer Geschäftsbeziehung und deren Anbahnung von Ihnen. Zudem können wir – sofern im Rahmen unserer Dienstleistung erforderlich – Daten verarbeiten, die wir aus öffentlich zugänglichen Quellen (z.B. Schuldnerverzeichnisse, Handels- und Vereinsregister, Grundbücher, o.ä.) zulässigerweise erhalten haben.

 

3.  Zu welchem Zweck und auf welcher Rechtsgrundlage verarbeiten wir Ihre Daten?

Wir verarbeiten Ihre Daten entsprechend den Vorgaben der Europäischen Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) und dem Bundesdatenschutzgesetz (BDSG).

Die Verarbeitung personenbezogener Daten erfolgt unter anderem aufgrund der von Ihnen erteilten Einwilligung. Umfang und Zweck der diesbezüglichen Datenverarbeitung ergibt sich aus der Einwilligungserklärung. Rechtsgrundlage hierfür ist Art. 6 Abs. 1 lit. a EU- Datenschutzgrundverordnung (DSGVO). Weiterhin erfolgt die Erhebung und Verarbeitung personenbezogener Daten zur Begründung eigener vertraglicher Verhältnisse zwischen Ihnen und uns. Wir benötigen die entsprechenden Daten ebenfalls zur Durchführung vorvertraglicher Maßnahmen im Rahmen der Vermittlung von Verträgen zwischen Ihnen und dem jeweiligen Produktgeber.

 

Die Erhebung und Verarbeitung Ihrer personenbezogenen Daten erfolgt ebenfalls, um Sie bei der Schadensabwicklung betreuen zu können sowie zur Änderung und/oder Beendigung bestehender Verträge. Als Rechtsgrundlage hierfür dient Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO.

Soweit eine Verarbeitung personenbezogener Daten zur Erfüllung einer rechtlichen, insbesondere gesetzlichen Verpflichtung erforderlich ist, der unser Unternehmen unterliegt, dient Art. 6 Abs. 1 lit. c DSGVO als Rechtsgrundlage.

Für den Fall, dass lebenswichtige Interessen der betroffenen Person oder einer anderen natürlichen Person eine Verarbeitung personenbezogener Daten erforderlich machen, dient Art. 6 Abs. 1 lit. d DSGVO als Rechtsgrundlage.

Ist die Verarbeitung zur Wahrung eines berechtigten Interesses unseres Unternehmens oder eines Dritten erforderlich und überwiegen die Interessen, Grundrechte und Grundfreiheiten des Betroffenen das erstgenannte Interesse nicht, so dient Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO als Rechtsgrundlage für die Verarbeitung (z.B. Verteidigung bei rechtlichen Streitigkeiten, Anspruchsdurchsetzung etc.).

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Innerhalb unseres Unternehmens erhalten diejenigen Mitarbeiter Zugriff auf Ihre Daten, die diese zur Erfüllung unserer vertraglichen und/oder gesetzlichen Pflichten benötigen, also mit der vertraglichen Abwicklung betraut sind. In diesem Zusammenhang können das auch von uns eingesetzte Dienstleister und Erfüllungsgehilfen sein sowie Kooperationspartner, Banken, Netzwerkpartner und Versicherungen.

Soweit wir Ihre Daten an Empfänger außerhalb unseres Unternehmens weitergeben, erfolgt dies ausschließlich zur Erfüllung unserer Vertragspflichten im Rahmen unseres Geschäftszweckes, aufgrund gesetzlicher Bestimmungen oder Ihrer ausdrücklich erteilten Einwilligung. Zur Erfüllung unserer Vertragspflichten arbeiten wir u.a. mit folgenden Stellen zusammen:

  • Kooperationspartner, wie B. Finanzdienstleister, Versicherungs- und Immobilienmakler
  • Technische und sonstige Dienstleister, die für uns tätig sind
  • Rechtsanwälte, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer
  • Notare

5.  Über welchen Zeitraum werden Ihre Daten gespeichert?

Die Verarbeitung und Speicherung Ihrer Daten erfolgt grundsätzlich nur solange, wie dies für die Erfüllung unserer vertraglichen Pflichten erforderlich ist. Soweit gesetzlich Vorgaben bestehen, wie z.B. gesetzliche Aufbewahrungspflichten oder eine Aufbewahrung im berechtigten Interesse liegt, z.B. zur Erhaltung von Beweismitteln im Rahmen der gesetzlichen Verjährungsvorschriften, kann eine darüber hinausgehende Verarbeitung erforderlich sein.

 

6.  Welche Datenschutzrechte stehen Ihnen zu?

Jeder betroffenen Person steht ein Auskunftsrecht (Art. 15 DSGVO), das Recht auf Berichtigung (Art. 16 DSGVO), das Recht auf eine eingeschränkte Verarbeitung (Art. 18 DSGVO), ein Recht auf Löschung (Art. 17 DSGVO), ein Widerspruchsrecht (Art. 21 DSGVO) sowie ein Recht auf Datenübertragbarkeit (Art. 20 DSGVO) zu.

Erfolgt die Datenverarbeitung auf Grundlage einer Einwilligung, können Sie diese Einwilligung jederzeit mit Wirkung für die Zukunft widerrufen. Die bis zum Zeitpunkt des Widerrufs erfolgte Datenverarbeitung bleibt rechtmäßig.

Des Weiteren steht Ihnen ein Beschwerderecht bei der zuständigen Aufsichtsbehörde zu.

 

7.  Bin ich verpflichtet, meine Daten bereitzustellen?

Für die Aufnahme der Geschäftsbeziehung sowie die Durchführung und Erfüllung der vertraglichen Pflichten ist es erforderlich, dass Sie uns die dafür notwendigen personenbezogenen Daten zur Verfügung stellen. Ferner kann die Verpflichtung zur Datenerhebung gesetzlich vorgeschrieben sein. Stellen Sie diese Daten nicht zur Verfügung ist ein Vertragsschluss oder die Durchführung desselben nicht möglich.

 

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Ist Widerspruch eingelegt worden, erfolgt eine Verarbeitung Ihrer personenbezogenen Daten nicht mehr, es sei denn es liegen nachweislich zwingende Gründe vor, die Ihre Interessen, Rechte und Freiheiten überwiegen. Eine weitere Verarbeitung ist auch dann möglich, wenn die Verarbeitung der Geltendmachung, Ausübung oder Verteidigung von Rechtsansprüchen dient.

2.  Widerspruch gegen Direktwerbung

Unter Umständen werden Ihre personenbezogenen Daten verarbeitet um Direktwerbung zu betreiben. Gegen eine solche Verarbeitung haben Sie das Recht jederzeit Widerspruch einzulegen. Dies gilt ebenfalls für das Profiling, soweit es mit der Direktwerbung in Verbindung steht.

Der Widerspruch kann formfrei erfolgen und ist zu richten an:

 

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Ich erkläre mich ferner einverstanden, dass meine personenbezogenen Daten, zu folgenden, weiteren Zwecken verarbeitet werden dürfen (bitte ankreuzen):

 

Wie darf eine Kontaktaufnahme erfolgen?

 

per Telefon, per Fax, per Post, per E-Mail, über sonstige Medien; wie z.B. WhatsApp und/oder SMS

 

Wofür erfolgt die Kontaktaufnahme?

 

zu Werbe- und Marketingzwecken, zur Vorstellung weiterer Produkte und/oder Dienstleistungen für weitere, qualifizierte Angebote

 

Ich bin mit vorgenanntem Datenaustausch Punkt 4 einverstanden.

 

Diese Einwilligung kann jederzeit ohne Angabe von Gründen – jedoch nur für die Zukunft – widerrufen werden. Die Rechtmäßigkeit der aufgrund der Einwilligung bis zum Widerruf erfolgten Datenverarbeitung bleibt davon unberührt. Die Rechte auf Auskunft, Berichtigung, Löschung oder Sperrung der personenbezogenen Daten können jederzeit gegenüber dem Makler sowie den zuvor genannten Stellen geltend gemacht werden.

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Torsten Kotzan
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