Immobilienkredit erklärt: So funktioniert die Finanzierung Schritt für Schritt

Der Traum vom eigenen Haus oder der Eigentumswohnung ist groß – doch nur die wenigsten können die komplette Summe bar bezahlen. Genau hier kommt der Immobilienkredit ins Spiel. Er macht es möglich, eine Immobilie sofort zu kaufen und die Kosten über viele Jahre verteilt zurückzuzahlen. Damit ist er das Herzstück jeder Baufinanzierung.

Schritt 1: Dein Eigenkapital bestimmen

Bevor Du überhaupt über einen Immobilienkredit sprichst, solltest Du wissen, wie viel Eigenkapital Du einbringen kannst. Das sind deine Ersparnisse, Bausparguthaben oder vielleicht auch Wertpapiere. Je mehr Eigenkapital Du hast, desto kleiner ist dein Kredit und desto bessere Konditionen kannst Du erwarten. Ein Beispiel: Kostet Deine Wunschimmobilie 400.000 Euro und du bringst 100.000 Euro Eigenkapital mit, musst Du nur 300.000 Euro finanzieren. Das spart Dir nicht nur Zinsen, sondern erhöht auch deine Chancen bei der Bank.

Schritt 2: Deinen Finanzierungsbedarf ermitteln

Jetzt geht es darum, herauszufinden, wie hoch Dein Kreditbetrag wirklich sein muss. Neben dem Kaufpreis der Immobilie kommen auch Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren oder Maklerkosten hinzu. Diese liegen meist bei 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Haus für 400.000 Euro solltest Du also zusätzlich 40.000 bis 60.000 Euro einplanen. Wichtig: Banken finanzieren diese Nebenkosten nur ungern – sie sollten daher aus Eigenkapital bezahlt werden.

Schritt 3: Bonität prüfen und verbessern

Damit die Bank weiß, dass Du zuverlässig zurückzahlen kannst, schaut sie sich Deine Bonität an. Dazu gehören Dein Einkommen, Deine monatlichen Ausgaben, Dein Beruf und Dein SCHUFA-Score. Eine gute Bonität sorgt für bessere Zinssätze. Tipp: Prüfe Deine SCHUFA-Auskunft rechtzeitig und gleiche fehlerhafte Einträge aus. Schon kleine Verbesserungen können Dir bei einem Immobilienkredit Tausende Euro an Zinsen sparen.

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Schritt 4: Kreditangebote vergleichen

Wenn Du weißt, wie viel Du finanzieren musst, geht es an den Vergleich der Kreditangebote. Dabei ist der Effektivzins entscheidend – nicht der Sollzins allein. Der Effektivzins zeigt Dir die tatsächlichen Kosten inklusive Gebühren. Beispiel: Bank A bietet Dir 2,0 % Sollzins, aber mit Nebenkosten liegt der Effektivzins bei 2,3 %. Bank B verlangt 2,1 % Sollzins ohne Zusatzkosten – Effektivzins ebenfalls 2,1 %. Bank B ist hier die bessere Wahl.

Schritt 5: Die richtige Zinsbindung wählen

Die Sollzinsbindung ist einer der wichtigsten Punkte bei Deinem Immobilienkredit. Sie legt fest, wie lange Dein Zinssatz gleich bleibt – oft 10, 15 oder 20 Jahre. Eine lange Zinsbindung gibt Dir Sicherheit, dass Deine monatliche Rate stabil bleibt, auch wenn die Zinsen am Markt steigen. Beispiel: Sicherst Du Dir heute 15 Jahre lang 3 % Zinsen, bleibst Du bei 3 %, selbst wenn die Marktzinsen nach fünf Jahren auf 5 % steigen.

Schritt 6: Tilgung festlegen

Deine monatliche Rate besteht aus Zinsen und Tilgung – also der Rückzahlung Deiner Schulden. Je höher die Tilgung, desto schneller bist Du schuldenfrei. Bei 2 % Tilgung auf 300.000 Euro sind das anfangs 6.000 Euro pro Jahr. Bei 3 % Tilgung wären es schon 9.000 Euro. Klar: Die Monatsrate steigt, aber Du sparst Dir Jahre an Rückzahlung und jede Menge Zinsen.

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Schritt 7: Sondertilgungen einplanen

Viele Kreditverträge bieten die Möglichkeit der Sondertilgung – zusätzliche Zahlungen neben der monatlichen Rate. Damit kannst Du Deinen Kredit schneller zurückzahlen und Zinskosten reduzieren. Ein Beispiel: Du bekommst eine Bonuszahlung von 10.000 Euro und nutzt sie für eine Sondertilgung. Deine Restschuld sinkt sofort, und die Laufzeit Deines Darlehens verkürzt sich spürbar.

Schritt 8: Den Kreditvertrag unterschreiben

Hast Du die richtige Bank und die passenden Konditionen gefunden, folgt der Kreditvertrag. Darin sind alle Bedingungen festgelegt: Zinssatz, Zinsbindung, Tilgung, mögliche Sondertilgungen und die Höhe der Grundschuld. Mit der Unterschrift verpflichtest Du Dich zur Rückzahlung – und die Bank zahlt das Geld aus, sobald alle Formalitäten wie die Grundbucheintragung erledigt sind.

Schritt 9: Die Auszahlung und Dein Einzug

Sobald alles geprüft ist, zahlt die Bank den Kredit an den Verkäufer oder Bauträger aus. Du kannst Deine Immobilie übernehmen, renovieren oder einziehen – und ab sofort läuft Deine monatliche Rückzahlung. Willkommen im eigenen Zuhause!

Fazit: Schritt für Schritt zum Immobilienkredit

Ein Immobilienkredit klingt auf den ersten Blick kompliziert, aber wenn Du den Ablauf einmal kennst, ist er logisch und klar strukturiert. Eigenkapital, Bonität, Zinsbindung und Tilgung sind die entscheidenden Stellschrauben, mit denen Du die Kosten Deiner Finanzierung beeinflusst. Und das Beste: Du musst den Weg nicht allein gehen. Wir von TK Finanzierungen begleiten Dich Schritt für Schritt – von der ersten Kalkulation bis zur Schlüsselübergabe.

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